在我国房地产发展的二十余年历程中，商品房预售制，以及由此带来的潜在风险，一直是购房者心中的隐疾。预售资金被挪用、楼盘未按时完工交付、甚至陷入烂尾境地，近年来大有愈演愈烈之势。

能否取消预售制度?短期内，“一刀切”会衍生新风险新问题，中小房企资金链难免承压。而作为过渡与缓冲，今年以来，至少25个省市加强了商品房预售资金监管，减少楼盘烂尾现象的发生。

监管收紧已在路上，不过仍有业内人士担忧称，烂尾楼处理复杂，周期较长，严重影响国家倡导的加快住宅存量供应的计划节奏，当下预售资金监管的政策本身没有问题，关键要看执行力度如何。

购房者被困“烂尾楼”

“父母买这套房时，我还在上初中，现在自己工作多年，但房子依然烂尾。”临近年末，在河北从事地产生意的张吉(化名)工作量陡然攀升，但聊起自家房子，还是难掩失落。

在房价还未飙升的世纪之初，河北的地产商鱼龙混杂，张吉父母不幸“踩雷”，碰上资金紧张的小公司。吃过亏后，他下定决心，以后绝不碰小开发商的房子，认为大房企至少有保障。

与张吉想法类似的人很多，但他们依然没能躲过“烂尾楼”之痛。

“现在项目还是老样子，处于停工状态，施工单位都在维权。”太原泰禾金尊府业主告诉记者。三年前，这些业主冲着泰禾的口碑和名校承诺选择上车，如今却陷入漫漫无期的维权之路。

“烂尾楼盘”大量出现，与我国商品房预售制度息息相关，即房地产开发商将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有房屋。

而预售资金，指购房者按商品房买卖合同支付给开发商的购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业银行贷款和住房公积金贷款等。

在房地产行业发展初期，预售制度解决了部分房企开发资金不足的问题，在城镇化进程中发挥了助推器的作用。

国家统计局数据显示，今年1~11月份，房地产开发企业到位资金171099亿元，其中国内贷款24256亿元，利用外资154亿元，自筹资金56666亿元，定金及预收款57384亿元，个人按揭贷款26983亿元。

可以发现，在预售制度下，定金及预收款占房企到位资金的三成之多。借助这种“无息杠杆”的撬动，房企只需极少本金便可买地盖楼，改善自身流动性，实现“高杠杆、高周转、高负债”的扩张模式。

为控制风险，过去几年，各地政府也会对商品房预售资金进行监管。早在2013年，北京便出台《商品房预售资金监督管理办法》，所有申请商品房预售许可的项目、所有形式的预售购房款都将纳入监管范围。

从理论上讲，购房者的预付款可以满足相关项目完工，但现实情况是，预售资金被挪用，在房地产行业是较普遍的现象。资金被开发商随意支取、移作他用，一旦资金链中断，项目极易陷入烂尾境地。

以泰禾为例，多地业主均质疑其项目预售资金去向不明。其中，北京院子二期因预售资金被挪用致项目停工，监管多次要求整改并暂停网签;太原、上海等多地业主同样向记者反映，自己的付款账户和监管账户不一致。

深陷债务危机的福晟集团，旗下多个项目也被业主质疑停工、烂尾，项目监管资金不足以覆盖后续建设。“我们去年1月买了福晟音江南的楼盘，现在项目已停工半年，大家心里都非常恐慌。”有业主称。

截至目前，泰禾在北京、上海、杭州、苏州、太原、福州、厦门、漳州、中山等地多个项目均遭遇维权，业主收房无望;福晟钱隆府、福晟闽江道、福晟翡翠湾等项目业极为担忧，怕自己碰上“烂尾房”。

人民法院公告网数据显示，今年申请破产的房企数量已突破460家;在中国裁判文书网，与“烂尾楼”相关的文书达10564篇。那些深陷危机的房企，留下“一地鸡毛”的债务和楼盘，债权人、供应商、业主无一幸免。

监管收紧已在路上

与房地产开发商打交道多年，左晖深知行业顽疾难除，他曾公开表示，对购房来说，收房就像一场“赌博”。经历了高速发展的野蛮年代，商品房预售制度的弊端也越来越明显。

早在2018年，人民日报便发文称，房地产市场中小企业较多，龙头房企占比不高，如果立马取消预售制，各方都没有好处。中小开发商将面临灭顶之灾，会造成市场波动，延期交房、烂尾现象与日俱增。

今年11月份，由新华社主办的半月谈指出，要从源头杜绝烂尾楼的产生，取消商品房预售制度势在必行。但不宜“一刀切”，短期内会造成中小房企难以维系，衍生新风险诱发新问题。当务之急，要先从加强商品房预售资金的监管入手，确保只用于项目建设，不能随意支取。

值得注意的是，自三季度以来，预售资金监管政策已出现拐点。目前，已有二十余省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，内容主要集中于“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”四个方面。

具体来说，要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户;与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议;对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度;在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。

在预售资金监管额度上，长沙、惠州、长春、荆州等地规定根据房企综合实力等情况，实行差别化管理。对信用较好、综合实力较强的企业，降低资金监管比例，对信用较差、未正常履约的企业，按较高额度予以监管。

“此次收紧，很大程度上在于受疫情影响，企业资金链普遍趋紧。”易居控股CEO丁祖昱认为，加强预售资金监管极具信号意义，能保障项目资金运转的安全性，防范房地产领域金融风险，减少因企业资金挪用而产生的烂尾风险。

贝壳研究院高级分析师潘浩则告诉记者，预售资金监管自2009年起就在加强，多数城市早期版本的预售资金监管已不符合时宜，因此被废止，如佛山(废止佛府办〔2012〕89号)、唐山(预废止唐政发〔2015〕37号)等，出台新的资金监管政策是为适应新的市场环境。

加强预售资金监管，一方面可稳定资金安全，阻断“开发商携款潜逃”等问题的发生，同时是对购房者资金安全的保障措施，稳定市场信心。资金监管政策除了能支撑住房供给的稳定性，还可避免产生大量因房产纠纷引发的社会问题，确保房地产市场供需两端稳定发展。

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