3年前，万科董秘朱旭还在为该公司在管理腾讯全球总部、京东中国总部、阿里绿地中心等互联网巨头的地标建筑而自鸣得意。3年后的今天，以腾讯、京东、高瓴、红杉等为代表的一大批新兴资本已经将彩旗插遍中国的物业上市公司。

6月30日，南方+记者从中物研协总经理杨熙公开发表的一篇研报获悉，今年物业企业抢滩资本市场再掀高潮，继2020年创下18家企业上市纪录后，今年面对这场资本盛宴成功拿到门票的物企将有望达到30家。

值得注意的是，据南方产业智库不完全统计，目前国内物业上市企业已超过40家，其中A股1家，港股40家，2020年市值总额已经接近6500亿元。若加上今年的30家，总量将突破70家。面对这个万亿级别的市场风口，传统与新兴资本的角力早已开始。

新兴资本加速抢滩物业管理行业

传统物业管理行业，由于面临经营收入渠道单一、从业人才匮乏、市场机制不完善、管理方式粗放、成本不断攀升等诸多问题，曾导致一批劳动密集型物管企业入不敷出、困难重重。

然而，随着房地产存量时代和都市圈时代的到来，城市和行业追求高质量发展的目标和思维成为主流。一些敏感的新兴资本投资者，在深度研究了百强物管企业的运营表现后得出一个判断，这些企业总体上现金流状况良好、负债率低、可持续发展后劲强、业绩相对稳定。从行业来看，未来中国的物管市场规模将超过万亿元，是难得的长线价值投资产业。

从2016年开始，微软、腾讯、京东等互联网巨头凭借其在社交和电商平台超能级的流量入口优势以及网络科技优势，从智慧社区和物联网等细分领域打开切口，先后与金科、彩生活、万科、碧桂园、恒大、世茂、时代、融创等开展数字化建设和在线商业生态构建方面的合作，对物管行业长驱直入。

2020年以来，疫情和国际经济形势剧烈变化，让一向偏好风险投资的基金公司和互联网巨头，更认识到业绩稳定和可持续发展的可贵。

如果说，新兴资本前期与房地产企业在人工智能和数字化应用等方面联姻，只不过是在平台技术和商业模式等方面浅层试水，那么，2019年7月，京东集团、360公司与彩生活服务集团在资本和业务层面的全面战略合作，则是新兴资本正式大举进军物业行业的铁证。彩生活当时被誉为内地物业第一股和在管面积最大的物业公司，当时这一纸战略合作协议书透露，彩生活将以每股5.22港元向京东、360分别定向增发7115万、2296万股新股份，涉及金额分别为3.71亿元港元和1.2亿港元。

在京东牵手彩生活仅过了几个月，2019年12月，保利物业的上市公告也透露，该公司已引入GIC、高瓴资本作为基石投资者。2020年，新兴资本抢滩物业管理行业正式掀起高潮，截至当年，高瓴资本作为较早入局的投资机构，先后入股合景悠活、建业新生活、保利物业3家企业;腾讯也入股了卓越商企、恒大物业、世茂服务3家;京东则入股了卓越商企、彩生活2家，红杉资本亦至少入股了世茂服务、恒大物业等多家。

未来两年物业上市企业有望达到百家

在这条通往万亿市场蛋糕的新赛道上，腾讯、京东、360、阿里等互联网巨头，不仅起步早，而且相比风投资本有着更多的天然优势。

当前，我国已进入数字经济时代，用40家物业上市企业的融资需求结构来看，10%—20%的融资用于构建社区生态系统，而10%—15%的资金用于拓展增值服务或提高员工综合水平。而这两大业务板块，明显都属于互联网巨头和电商巨头的地盘。

此外，许多业内人士可能忽视的一点是，在经过十多年的快速和跨越式发展，腾讯、京东、阿里、360等龙头企业，凭借其在新技术、新行业和新业态等方面的优势，已深度参与到各主要城市群的现代化产业体系构建和新城市中心的建设，甚至在许多一二线城市CBD投资和购买了不少土地，他们本身就是大量新建和存量物业的拥有者。譬如，腾讯在深圳宝安就投建设了别号“企鹅岛”的腾讯全球总部——“互联网+”未来科技城，该项目用地面积80.9万平方米，总建筑面积200万平方米，计划总投资达370亿元。

2021年，荣万家、宋都服务、星盛商业、新希望服务4家物企已先后上市，与此同时，越秀服务、中骏商管、融信服务、德信服务、朗诗绿色生活、康桥悦生活、领悦服务等24物企也已发布上市公告、排队递表、等待通过聆讯登陆资本市场。

杨熙预测，今年肯定将打破2020年18家物企上市的纪录，很可能超过30家。一场资本化的浪潮正在席卷整个物业行业。在促进企业品牌、规模化和数字化建设的同时，也将进一步提升整个行业的集中度和竞争激烈程度。

不过，在杨熙看来，资本就像一把双刃剑，在给行业带来正面影响的同时，也可能造成一些不可避免的负面影响。当然，整体而言资本对物业行业还是利大于弊，未来将激发更多物业企业上市，未来两年行业有望迎来100家上市企业。

(南方日报记者 冯善书)

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