在不少物管公司被关联地产公司拖累的当下，保利物业（06049.HK）保持住了增长的态势。

8月29日，保利物业发布的2022年中期业绩公告显示，报告期内，该公司实现收入约64.49亿元，同比增长约25.2%；毛利约为13.05亿元，同比增长约26.5%；净利润约为6.4亿元，同比增长25.8%。

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其中，保利物业一直处于行业较低水平的毛利率略有改善，截至6月末，其综合毛利率约为20.23%，较上年同期增加了0.21个百分点。

具体来看，三大业务板块在报告期内皆保持同比增长的态势。物业管理服务依然为保利物业收入的绝对主力，报告期内实现39.55亿元，较上年同期增长约25.8%，在总收入中占比约61.3%；社区增值服务次之，实现收入约14.02亿元，在总收入占比约22%；非业主增值服务实现收入10.92亿元，占比约17%。

物管服务收入的大幅提升，得益于在管规模的扩大。截至6月末，保利物业的在管面积约为5.23亿平方米，同比增幅约22%，在管项目共1910个；合同管理面积达到7.32亿平方米，同比增幅约18%，合约管理项目达到2575个，遍布全国206个城市。

值得一提的是，从在管面积构成上来看，来自保利发展和第三方的在管面积占比分别为38.4%、61.6%；而从物管服务收入构成上来看，来自保利发展的收入占比有所下降，但贡献依旧超6成，来自第三方的物管服务收入占比则为37.6%。

收入与在管面积占比的不匹配，与平均物业管理费单价有所关联。据披露，截至6月末，来自保利发展的住宅物业平均物业费约为2.34元/平方米/月，商业及写字楼的单价为8.67元/平方米/月；来自第三方的上述两类物业的平均物业费分别为1.78元/平方米/月、6.36元/平方米/月，明显低于保利系物业的收入水平。

在当前房地产开发业务存在诸多不确定因素的背景下，对保利发展的依赖，或将成为保利物业业绩增长的有力保障。

中信证券研报指出，虽然保利物业很少外拓住宅类项目，但保利发展在开发领域的市占率有望提升，且保利发展2022年上半年拿地显著聚焦一二线核心区域，预计未来保利发展交付项目的区域结构明显提升。

“更多关联方开发，有待交付的新房，不仅意味着在管面积会扩大，还意味着在管组合的平均费率和盈利能力有望提升，美居等业务的发展空间扩大。”中信证券认为。事实上，2022年上半年，来自保利发展的住宅物业平均物业费较2021年同期增长了0.03元/平方米/月，带动住宅物业平均单价的增长。

在稳住住宅基本盘的同时，保利物业还在商业及写字楼、公共及其他物业领域保持扩张。

截至6月末，保利物业的非居业态在管面积增长至约2.93亿平方米，实现收入约15.39亿元，同比增幅达37.3%；其中，商业及写字楼业态的收入增幅约为30.8%，公共服务业态的收入增幅约41.8%，均明显高于同期住宅物业约19.5%的增速。据保利物业方面披露，报告期内，其新签约第三方项目中，非居业态金额占比超86%。

保利物业也在加大市场化拓展力度，增加来自第三方的物业项目。截至6月末，保利物业超7.3亿的合同管理面积中，超59%来自第三方；同期，其新中标第三方项目的单年合同金额约为12.4亿元。

值得一提的是，报告期末，保利物业的现金及现金等价物约52.23亿元，同比减少26.7%；其表示是由于将资金投入到使用效率更高的资产运营业务及增值服务所致。

或得益于业绩表现，在股价震荡下挫逾一个月之后，截至8月30日午市收盘，保利物业股价报43.05港元，涨幅约为7.49%。

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