作为受房地产行业影响极深的领域，曾经光鲜的物管行业，正经历重要的转折期。

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4月26日，中指研究院发布《2023 中国物业服务百强企业研究报告》，显示当下物管行业的规模增速放缓，市场集中度进一步提升，行业正迎来重视质量增长的新时代。

报告显示，2022年，百强企业管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，但增速明显下降，较上一年下降4.24个百分点；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，亦呈现出明显的放缓迹象。

规模增长放缓之外，物企的盈利能力也面临挑战。2022年，百强企业毛利润和净利润均值分别为3.21亿元及0.94亿元，较2021年分别减少4.75%和22.40%，毛利率均值和净利率均值分别为21.62%、6.37%，成为近几年来利润率水平新低，“增收不增利”的现象明显。

曾经，物管行业被视为“现金奶牛”，资本市场对其同样热情蓬勃。最高光的时候，2021年6月末板块总市值达到万亿。但受房企关联方影响，物管行业发展受到挑战，对外扩张也日趋谨慎。

上述报告显示，2022年全年，物业管理行业并购市场热度明显下降，典型并购交易超40宗，涉及交易金额约75亿元，相比2021年交易金额大幅下降约80%，且低于2020年并购市场的交易总金额。

与此同时，并购市场出现一些新变化：并购方更谨慎、全面地平衡标的质量、价格、盈利能力，大型并购案较为少见；国企并购活跃度提升，华润万象生活、中海物业、金茂服务、远洋服务、京城佳业等国企赫然在列，扛起了并购大旗，成为物业行业并购的“主力军”。

在此之下，如何在经历波折后的市场中突围，成为许多物企需要思考的问题。值得注意的是，除了传统的物业服务、社区增值服务等，城市服务正成为企业角逐的新赛场。

上述报告显示，百强企业对城市服务的探索已有5年的时间，近几年发展非常迅速。碧桂园服务、保利物业、时代邻里、雅生活集团纷纷加入，2022年碧桂园服务城市服务板块收入接近50亿元，2019-2022年均复合增速高达313.53%；保利物业、雅生活集团、时代邻里城市服务自首年至2022年均复合增长率也均超60%，表明该业务板块突出的发展潜力。

从市场规模看，城市服务已形成万亿规模的蓝海市场。报告表示，2022年全国城乡社区事务支出达到19415亿元，假设该数值此后几年保持稳定，且假设到2025年物业管理的渗透度达到50%左右，物业服务企业参与城市社区服务的潜在市场容量为9707.5亿元。

典型的头部物业公司如碧桂园服务、万物云等，都将该领域视为重要发展板块。“碧桂园城市服务共生计划”官微日前曾发文称，2021-2022年，城市服务风潮迭起，过去两年内有近3000家企业开始涉足城市服务领域，中国物业管理行业百强企业中90%的物业公司也开始入局城市服务。

万物云董事长朱保全近日也在行业论坛中称，截至2022年12月31日，万物云已在成都、武汉、深圳、广州、青岛、厦门等全国36个城市落地84个城市服务项目。“万物云在开拓城市服务业务之初，并未像很多物管企业通过收购环卫公司或者参与环卫投标等进入行业，而是通过与地方国企成立合资公司，以少数股权操盘做具体的物业城市项目。”

中指研究院认为，伴随行业的不断发展，百强企业转换服务对象，将业务进一步聚焦于对空间和人的服务，拓宽了规模边界。除巩固社区增值服务和非业主增值服务外，百强企业布局更多新赛道，城市服务、IFM、商业运营、智能科技服务等创新型服务为行业打开了更大的市场空间。

上述报告认为，从长期来看，物管行业的基本面未改变，高端服务、商业运营、城市服务等赛道将为行业开辟更多细分蓝海。截至2023年3月31日，行业总市值约为3651亿元，距两年来的最低点2613亿已反弹约40%，但距2021年6月末的万亿市值还有较大差距；板块平均市盈率约为9倍，在2023年第一季度保持稳定，但对比近两年板块PE均值18倍，仍有较大提升空间。

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