8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议要求，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，也要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

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近来，关于支持房地产平稳健康发展的政策陆续出台，其中有一个重要背景，在今年一季度房地产市场有所回暖之后，二季度多项指标再度掉头向下。

数据表明：上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，其中住宅投资44439亿元，下降7.3%；商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。

这属于房地产市场供给和消费两端都不振的情形，也与国家将住房消费纳入大宗消费重要位置、促进经济复苏增长的定位不适应。

要推进房地产市场平稳健康发展要做到增强“两个信心”、“两个减轻”。第一个信心是增强购房者的信心，第二个信心是增强开发商继续投资的信心。

其实两者相辅相成。为什么一些购房者购房的意愿减退，采取观望的态度？一部分原因是既有的购房者合同到期却拿不到房，这种情绪蔓延开来就会影响到潜在购房者的信心。当然，这其中还有就业压力增大、收入增长预期减弱等因素。

上半年，房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%。其中，房地产企业自筹资金20561亿元，下降23.4%。面对很多房地产头部企业面临的困境，能够存活下去就成为很多房地产企业的必然选择。这会影响到众多房地产开发企业的投资信心，“过冬”成为一些房地产企业的常用词。

“两个减轻”中的第一个“减轻”是降低购房成本。

购房成本包括首付及房贷利率等。有研究机构的数据表明，2023年以来，全国已有超40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下；上述央行的下半年工作会议强调，要继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

仅就“认房不认贷”方面，有研究结构测算，对一些一线城市的换房者来说，首付比例可以从70%降到35%，房贷利率可以从5.2%以上降到4.75%左右。在大力支持刚性和改善性住房需求的政策环境下，商业银行有望在降房贷利率、降首付等方面进一步出台具体措施。

第二个“减轻”是减轻房地产企业的融资压力。

上月10日，央行和国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，其中对涉及房企存量融资以及商业银行发放的专项借款配套融资这两条政策进行延期。

央行在下半年的工作部署中，再次强调落实好“金融16条”政策，有望从央行层面推动商业银行加大对于房企融资的支持。“延长保交楼贷款支持计划实施期限、保持房地产融资平稳有序”的表述，就是针对一些房地产开发企业资金链状况的恢复存在困难提供支持。

总之，住房消费被纳入大宗消费说明国家重视住房消费提振。但也要看到，房地产市场处于一个不稳定的阶段，下行压力较大。提振房地产市场，国家正在陆续出台诸多措施，包括上述央行下半年工作会议提出的对房地产金融支持措施。而归根结底，房子要有人能买、要有人能建，金融支持也需要从这两方面持续发力。

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