二手房价格通常较低，成为很多人购买、居住的重要选择。那么在购买二手房的过程中，需要注意哪些问题，又有哪些风险呢?有关这个问题，幸福锦囊邀请了房产专家来帮你分析分析!

问：如何规避二手房交易风险?

相比新建商品房，购买二手房要复杂一些，不但名堂多，风险也大，稍有不慎，可能就会掉坑，或者给自己带来意想不到的麻烦。无论是直接交易，还是通过中介，都需要格外谨慎。

二手房交易有哪些风险?

在二手房交易过程中，主要存在以下风险：

1、房屋产权风险

二手房的产权透明度低，远不如新建商品房清晰，房屋的实际产权人未必只有产权证上的登记人，可能存在隐形产权人，比如夫妻之间共有的房屋只登记一人名字，借名购房的产权登记人并非实际产权人等。如果登记的产权人未经其他共有人或实际产权人同意，擅自出售房屋，可能就会出现交易纠纷。

另有一些尚未取得产权证的二手房交易，由于各种原因，可能导致最后无法办理产权的情况，也会给购房人带来财产风险。

2、房产不能交易风险

有些房屋处于被抵押或被查封状态，但是产权人仍恶意出售房屋，签订房屋买卖合同，骗取定金或者房款。

3、卖方不配合过户或不按时交房风险

在二手房交易中，如果操作不当，往往会出现卖方收到全款后不积极配合办理房产的过户手续，或者故意拖延交房的情况。

4、房屋存在长租的风险

有些卖方故意隐瞒房屋存在长租的事实，或者恶意串通他人虚构长租的事实，致使购房人在支付全款并办理过户手续后，无法收房。曾经有个房屋交易后十几年无法入住的类似案例。

5、无法落户的风险

有些二手房交易后原房主不及时迁移户口，可能会给购房人落户或者子女上学带来麻烦。

6、历史欠费风险

有些二手房由于长期无人居住，可能存在长期拖欠供热费、物业费等情况，如果买方在购房时没有与卖方做交割清欠，就会造成经济损失。

7、买到凶宅的风险

有些卖方可能会刻意隐瞒房屋发生过刑事案件的事实，如果买方疏于背景调查，可能使自己陷入进退两难的尴尬境地。

8、房屋质量风险

二手房由于房龄不同，质量方面可能存在问题，比如漏水、管道管线老化、用电负荷不足等，没有专业知识，在交房时很难发现，一旦入住，就会麻烦不断。

如何避免二手房交易风险?

买二手房一定要做足功课，自己不懂，一定要请个有经验的朋友帮助把关，对中介也要谨慎选择，不能完全相信他们。毕竟在现实生活中，像《安家》中安家天下那样真正为客户着想的中介少之又少，关键还是要靠自己把握。

购买二手房应重点做好以下几点：

1、做好房屋背景调查。主要摸清房屋实际产权归属，是否存在隐形共有人?是否存在长租情况?是否发生过刑事案件或其他异常情况?房屋的性质是商品房，还是安置房、房改房、经适房、集资房、共有产权住房?土地使用权性质是国有划拨还是出让?房屋是否存在按揭贷款及还款情况?产权证是否“满二”或者“满五唯一”?

要认真进行现场看房，了解掌握有关房屋质量的现状，根据以上信息评估购买和税费风险。

2、到不动产登记中心查册。这个必须邀请原房主一同前往，主要是看房屋是否处于可交易状态?是否存在抵押、查封、冻结或限制交易状态?有问题的房屋绝对不要买。

3、及时签订房屋买卖合同。这个房屋买卖合同不是指网签合同，但却是买卖双方真实意思的约定，是日后出现交易纠纷时维权的重要证据。而网签合同由于避税的需要，可能做低交易价格。根据房产交易纠纷案件的有关司法解释，像这样出现两个合同时，法院一般会采信双方签订的房屋买卖合同，而不是网签交易合同。因此，双方签订的房屋买卖合同必须内容详尽，对于房屋坐落、产权情况、户型结构、交易价格、交房时间、交房条件、税费分担、费用清欠、付款方式、付款时间、过户时间、户口迁移、违约责任等做出具体、明确的约定。

4、控制好付款风险。要尽量避免在办理过户交易前支付全额房款，最好是在窗口提交资料经初审合格后，现场转账交易。由于二手房交易分为房产交易和过户办证两个环节，需要买卖双方两次签字，一般网签交易的审核时间为7个工作日以内，然后才能进入过户办证环节。可以留少量尾款在过户办证时现场支付。

当然，也可以找一家银行进行资金监管，这样双方都比较容易接受，但可能需要支付一定的费用。

要坚决避免由中介监管交易资金的做法，这也是很多地方明令禁止的行为，这种做法不但不靠谱，反而会增加资金风险，因为中介公司极有可能挪用、占用资金或者拖延付款，最后导致合同无法正常履行或者扯皮。

5、做好物业交割。交易过户后及时交割物业，清欠费用，查询户口迁移情况，并办理专项物业维修资金的转移手续。

6、不买有问题的二手房。以下几种二手房不要买：

(1)产权不清的房屋;

(2)被查封、抵押、冻结的房屋;

(3)限制交易的房屋，比如限售期内的商品房或者安置房;

(4)共有产权住房;

(5)尚未取得产权证的房屋;

(6)小产权房。

(7)房龄在30年以上的非商品住宅;

(8)商住公寓;

(9)产权证不满两年的房屋;

(10)转让多手没过户的房屋。

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