北京楼市进入传统的销售旺季“金九银十”后，整个开局略显平淡。

据贝壳研究院最新报告显示，9月首周(8.31-9.6)北京新房住宅市场量跌价涨，其中成交面积环比下降44.6%，成交均价受成交结构影响环比上涨8.9%。

“过去三年都没有出现‘金九银十’，今年‘金九银十’仍然很难出现。”贝壳研究院分析师许小乐表示。

根据贝壳研究院数据，过去三年，全国重点18个城市9、10两个月的成交量均比上月下降，环比降幅在5%-10%左右。

“在调控之后，房地产市场已经不存在明显的波峰了。而今年的调控政策更加精准施策，中央多次强调‘房住不炒’的政策导向，LPR利率连续四个月保持不变，上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整，房地产市场快速升温的条件不存在。”许小乐如是说。

他进一步表示，近期，住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会商会，分别从房企端、城市监管端加强分类指导，未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码，不会出现市场过热的情况。

多位接受采访的专家告诉记者，北京作为楼市调控最为严格的城市，目前也不具备实现“金九银十”的条件。

由于2020年前8月受到疫情冲击，北京的楼市直到8月才逐渐复苏并走出疫情影响。

中原地产研究中心统计数据显示，8月北京新建住宅网签套数高达5361套，是最近61个月来的最高值;8月北京二手房网签住宅16057套，已经连续4个月在1.6万套以上。

“8月北京新房及二手房成交的增长，主要为此前疫情累计后延需求的持续释放所致。”一位知名研究机构分析师表示。

不过在成交价格方面，新房及二手房的成交均价均有一定的下滑。贝壳研究院数据显示，8月商品住宅成交均价为47156元/平方米，与去年同期相较下降了4%;而8月二手房均价环比下跌1.1%，同比下跌3.5%。

“新房均价下降主要是限竞房拉低了均价，而二手房均价下跌主要是业主预期维持低位。”上述分析师称。

“现在挂牌的房子比较多，而且成交周期比较长，有些业主等不及就会主动调整价格，议价的空间也比较大。”一位链家的经纪人告诉记者。

贝壳研究院数据显示，8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降，房源交易时间仍然保持100天的长周期，这样的市场很难开启改善型换房链条。因此，今年二手房市场很难有起色。

“而新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，但价格不仅难以上涨，反而可能小幅下降。”许小乐表示。

“整体看，经过3年调整的北京市场，随着土地不限价的再次出现，市场逐渐平稳。短期市场看，北京市场依然属于供应大于成交市场，从整体市场看，9-10月供应量有望增加。”中原地产首席分析师张大伟如是说。

贝壳研究院数据显示，截至9月6日，北京新房库存面积为1104万平方米，按照近8周成交速度计算，当前存量出清周期进一步下降至15个月。

在土地端，2020年8月单月，全国土地市场持续升温，房企积极拿地趋势开始出现。中原地产统计数据显示，2020年1-8月，北京土地出让金总额为1570.43亿元，同比增长43.12%，出让金额在全国排名第三，仅次于杭州和上海。

张大伟表示，虽然整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

多位受访人士告诉记者，房地产融资再度收紧或与火热的土地市场有关，房企高杠杆拿地等现象，引发了高层关注。

“融资新规将令房企总体融资增量受限，房企融资受限会传导到土地投资端，土地投资热度会减弱，土地溢价率可能会下行。”一位不愿具名的券商分析师对记者表示。(李洁)

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