时隔九个月，贷款市场报价利率（LPR）迎来下调。

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6月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均比上一期下降10个基点。这也是自2022年8月以来LPR的首次调整。

21世纪经济报道从北京、上海、广州以及江苏省内多个城市的多家银行与中介了解到，随着5年期以上LPR调降10个基点，6月21日起新发放贷款普遍跟随LPR下调10个基点。

广州多家银行

新发放房贷利率下调10个基点

6月21日，南都·湾财社记者走访广州多家银行网点了解最新房贷利率水平。

中行、农行、工行、建行、交行、邮储六家国有行以及招行、广发、民生等多家股份制银行工作人员均表示，目前广州执行的房贷利率水平为：首套房贷利率为LPR，二套房贷利率为LPR+60BP。调降后，广州首套房贷主流利率从4.3%下调至4.2%，二套房贷利率从4.9%下调至4.8%。

据多家银行工作人员介绍，目前银行贷款定价以借款发放前一日的相应期限LPR为定价基础。因此，20日公布的LPR最新报价，是第二天发放的新贷款的定价基础。而如果是6月20日当天放款，则仍需按照此前的利率来执行。

对于存量房贷客户，大部分则要等到下一年的第一月份开始调整。

据了解，早在2020年8月银行就集中将存量房贷批量转化成LPR。转化成LPR定价模式之后，购房者的房贷一般会一年调整一次，不过调整的日期是多少，不同银行规定不一。有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整，依据上年12月的5年期以上LPR，确定当年全年的存量房贷利率水平。

房贷利率下调能减轻还贷压力400万房贷30年省8.4万

多位受访专家向南都·湾财社记者表示，此次房款利率的下调，有助于降低房贷成本，提振居民消费和投资。

在招联首席研究员董希淼看来，本月LPR下降，能够促进房地产市场平稳健康发展，存量房贷和新增房贷利率都将下降，有助于提振居民消费和投资。

“不过此次利率下调，略低于民间预期。”财经评论员刘晓博告诉南都·湾财社记者，此前普遍预测，1年期LPR降息10个基点，5年期LPR降息15个基点，房贷利率是参考5年期LPR利率的。但实际上5年期只降了10个基点。

虽然利率下调不及预期，但本次降息一定程度上能够减轻购房群体的还贷压力。

易居研究院研究总监严跃进分析称，从减负效应看，此次下降10个基点后，那么广州首套房贷款利率将从4.3%下调至4.2%。据此他计算，对于“400万贷款本金、30年期、等额本息”房贷而言，其首套房的月供额变化情况是：调整前月供为19794.86元，而调整后则为19560.69元。如此对比，减少了234.17元。而总的利息额则从3126148.76变为3041847.3元，即减少了84301.46元。

诸葛找房数据研究中心首席分析师指出，今年一季度市场修复速度加快，热点城市成交迎来小高峰。但进入二季度，市场修复速度减慢，目前整体房地产市场的修复并不稳固，市场信心不足，需要更多金融利好政策的支持。“本次LPR下调是年内首次降息，是适时之举。在当前的市场环境背景下，预计后续还会有更多利好政策出台。”

多地银行跟进

北京市多家国有银行表示，已经开始使用最新利率。

中国银行北京分行相关人士向记者表示，北京首套房贷利率是5年期以上LPR+55BP，二套房贷利率是5年期以上LPR+105BP，6月21日包括该行在内的北京地区银行房贷利率已普遍调降10个基点，首套房贷利率由4.85%下调至4.75%；二套房贷款利率由5.35%下调至5.25%。中国农业银行北京分行工作人员告诉记者，一般每月20号发布LPR，在这一天，银行一般不放款。次日，系统便会自动更新最新利率。

记者从工行上海分行相关人士处获悉，目前上海房贷利率也已下调，首套房贷利率由4.65%下降至4.55%，二套房贷款利率由5.35%下降至5.25%，在6月21日放款的客户将享受最新房贷利率。

上海某中介机构人士向记者介绍，上海的首套房贷款利率是在5年期以上LPR的基础上加35个基点，二套房利率是在5年期以上LPR基础上加105个基点，不过各银行执行节点不同，部分银行以放款时间为准，部分银行以批贷时间为准，仍要具体分析。

另据华东某城商行常州分行个贷部门相关人士透露，该行在21日将首套房贷款利率下限由3.8%下调至3.7%。

房贷利率开始“奔三”

随着本次房贷利率的下调，各大银行普遍将房贷利率下调10个基点，由此也有更多城市房贷利率进入“奔三”阶段。

此前据中指研究院监测数据，今年以来已有超过40座城市降低首套房贷利率下限至4%以下。

据记者不完全统计，在本次房贷利率下调前，南京、苏州、杭州、宁波、南通等长三角城市的首套房贷利率下限为4.1%，这意味着更多城市的首套房贷利率即将降至4%。

值得关注的是，就在6月20日，贝壳研究院监测数据显示，2023年6月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月基本持平。今年6月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落42BP和17BP。6月贝壳百城银行平均放款周期为23天，与上月持平，维持较快的放款速度。

今年以来，监管提振房地产市场的支持力度加大。2023年年初，央行、银保监会再发通知，指出新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降3个月的城市，可根据当地市场形势，自主下调或取消首套住房商贷利率下限。

“此次降息释放了积极信号，也预示着‘加强逆周期调节’措施在加快落地。随着市场下行压力不断加大，房地产政策优化预期也在逐步增强。”中指研究院市场研究总监陈文静指出，从政策内容上看，中央和监管部门或通过降低交易税费、降低中介费等方式进一步降低购房成本，加大“保交楼”资金支持力度，加大房企资金支持力度等；地方层面，核心一二线城市政策存在较大优化空间，如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。若更多实质性政策落地，市场预期或进一步好转和修复，从而带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场有望温和修复。

购房者感受如何？

房贷利率下调体现了监管提振房地产市场的预期，不过反映到购房者端，实际感受到的利息减免各有不同。

一家股份制银行北京分行工作人员告诉记者，对于存量贷款用户，LPR调降的实际效果反映到利息端，要依据情况而定，在LPR利率转换时选择“每年首日”和“每年对日”的客户享受新的利率时间不同。

某国有大行工作人员给记者算了一笔账，如果200万元贷款25年，以北京首套房贷款4.75%的利率计算，按等额本息的月供为11402元，按等额本金计算首月还款额为14583.14元，而在房贷利率下调前按等额本息计算的月供为11517元，折合到每月月供减少115元。

上海某中介机构人士以100万元贷款30年、首套贷款等额本息计算，调整前每月还款5156.4元，调整后每月还款5096.6元，月供减少60元，每年减少717元。“实际上差距不大，如果贷款金额比较大，周期摊得长就省得多一些。”他坦言。

有购房者向记者透露，本次房贷利率下调后，他在21日申请了“商转公”：

“我在2019年楼市火热的时候买的首套房，当时部分大行商贷放款要等几个月，而公积金贷款额度已经很难申请了，因此全部申请了5.3%利率的商业贷款，现在LPR降低以后我的商贷利率是4.9%。”而现在他所在城市的首套房贷款利率已降至3.7%。“只能靠转成公积金贷款降降杠杆了。”

对于已购房者而言，面对本次房贷利率下调，是否有必要提前还贷？

严跃进表示，已购房者想要提前还贷，主要是短期压力导致。提前还贷能帮购房者节省10%左右的利息，这对于资金压力较大的购房者而言，确实能够缓解一点压力。但从长期以及稳定房地产、金融市场角度来看，并不建议居民提前还贷。严跃进认为，房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进，明年的房贷利率也存在降低的可能。

刘晓博也持相同看法，他认为已购房者可以再等等看，不一定急着提前还贷。楼市在未来1到2个月内可能还会有一些利好出台。

本文来源：21财闻汇、咩事（nandugz）、南方都市报

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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