半岛全媒体记者 于红靓

(资料图片仅供参考)

2022年上市房企中报将房企经营状况展现得一览无余，那么，上半年，上市物企经营如何？诸葛找房数据研究中心对重点50家上市物业公司的2022半年报数据进行研究，分析显示，今年上半年，物业行业在优化服务质量、稳步扩模的主动出击下，营收表现较为稳健，但地产行业下行情绪持续蔓延，物管难免受到牵连，与过往两年快速增长的情形相比，稍有放慢。同时强者恒强、增收不增利等特征依旧突出。

营收

50家物企总营收涨幅约28%

行业集中度进一步提升

根据诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业，2022上半年总营业收入达到993.05亿元，同比上涨27.74%。收入水平TOP10物企的总收入为684.25亿元，占50家物企的比重为68.9%，相较于去年同期上升3.46个百分点；收入水平TOP20的物企总收入为852.14亿元，占50家物企总收入的比重为85.81%，相较于去年同期扩大1.88个百分点。随着大部分物企自身独立性逐渐增强，业绩方面也逐步凸显出一定的韧性，营收规模实现稳步增长，与此同时，头部物企收入占比继续上升，行业集中度进一步提升。从数量来看，2022上半年营收百亿及以上的物企仍然仅有碧桂园服务1家；营收在50~100亿的物企较去年同期升至6家，包括雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余、华润万象生活、中海物业，且均为房企分拆物业公司；营收在10亿元以下的小型物企有31家，较去年上半年无变化，包括建发物业、佳兆业美好、滨江服务等企业在内。

从收入增速分布来看，2022上半年营收增速位于0%~20%梯队的物企最多，共26家；其次为20%~40%营收增速梯队，共有11家；2022上半年营业收入较去年同期下滑的物企有7家，包括佳兆业美好、中奥到家、正荣服务等企业；同时，营收增速大于60%的物企仅有碧桂园服务、合景悠活2家。由此可见，在行业仍然承有一定经营压力的背景下，多数物企仍具一定增长劲头，但达到显著增长局面的难度不小。

从各大物企的营业收入来看，碧桂园服务占据绝对优势，2022上半年凭借200.55亿元的营收遥遥领先；其次为雅生活服务，2022上半年营收76.2亿元；绿城服务和保利物业紧随其后，分别营收68.28亿元和64.49亿元。从营收涨跌幅度来看，43家物企上半年营收规模高于去年同期，7家物企营收同比呈现下滑态势。

利润

增收不增利压力依旧

净利润同比下滑10%

营业收入是企业补偿生产经营耗费的资金来源，可以推动再生产活动的顺利进行，而经营的本质是盈利，因此利润水平更能真实反映企业的经营效益情况。

根据诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业，2022上半年净利润为108.46亿元，同比下滑10.08%；平均净利润率为10.92%，较去年同期下降4.59个百分点。毛利润为250.37亿元，同比上涨13.30%，平均毛利率为27.99%，较2021上半年回落2.88个百分点。可以看出，物业行业增收不增利的压力依旧袭来，除此之外，部分物企存在收入结构不合理等情况，长期以来依赖于基本的物业服务模块，利润率高的板块贡献较低，导致利润率难获提升。

从各大物企净利润来看，50家上市物企的平均净利润为2.17亿元，高于平均值的企业共有15家。从净利润增速来看，34家企业净利润实现增长态势，16家出现下滑局面。与此同时，16企业净利润下滑，而且其中不乏营收处于TOP10的物企。

根据数据显示，50家上市物企平均毛利率为27.99%，高于平均值的企业有24个。

规模

头部企业拓展脚步加快

物企独立程度上升

规模的优质增长是物企发展的有力根基，2022上半年企业扩张脚步仍在不断向前迈进。从选取的50家上市物企来看，根据数据显示，2022上半年50家物企在管面积为5874.78百万㎡，同比上涨39.01%，50家物企平均在管面积为117.5百万㎡。其中，除了TOP10物企阵营占比有所扩大外，其他阵营均呈现下降局面，TOP10在管面积为3834.6百万㎡，占比65.27%，较去年同期扩大1.72个百分点；TOP11~20、TOP21~50物企在管面积较去年同期分别下降0.44、0.48个百分点。整体来看，头部物企在管面积占据市场多数份额，且占比持续扩大，可见物企间规模较量也展现出集中度进一步提升的特征。

从在管面积来看，由于营业收入的增长主要得益于在管面积的扩大，因此物企在管面积与营业收入的排行变动不大。整体来看，上半年各大物企排名较去年全年也变化不大，但增速大致呈现放慢态势。

从在管面积增速来看，48家物企中有46家在管面积较去年同期增加，10家增速超50%。

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