去年以来，金融管理部门出台了一系列政策，包括“金融十六条”、住房租赁“金融17条”、改善优质房企资产负债表计划行动方案等，支持房地产市场平稳健康发展，意义重大、力度空前。

如今，房地产“金融十六条”发布已三个月，政策落实情况如何？

前期出台政策的作用空间和效果大大改善

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“从2021年下半年以来，以恒大为代表的部分房地产企业由于长期‘高杠杆、高负债、高周转’经营，患上了严重的‘高血压’，资产负债表持续处于高风险状态，最终不可持续出现风险。我们比喻，从‘高血压’变成‘中风’。加上房地产市场中长期需求中枢水平下移，以及持续三年的疫情冲击对就业、收入预期影响较大，多重因素叠加放大了房地产市场风险的外溢性。”3月3日，在国新办举行的“权威部门话开局”系列主题新闻发布会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜回答第一财经记者提问时指出。

“针对房地产市场出现的调整，去年底出台了16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，会同相关部门从供给和需求两端发力，促进房地产市场的平稳运行。”潘功胜称。

具体而言，从需求端看，因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求；从供给端看，推动16条金融支持房地产市场平稳健康发展政策措施的落实，全面落实改善优质房企资产负债表计划，弱化金融机构的过度避险情绪，引导金融机构提供正常的融资，将房地产企业纳入民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）的支持范围，保持了房地产市场融资的平稳有序。同时，推出3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划、1000亿租赁住房贷款支持计划；指导金融机构推动行业重组并购，加快风险的市场化出清。

为了支持房地产市场平稳健康发展，2022年11月，中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，也被称为“金融十六条”。

潘功胜表示，随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整，前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善。近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。

2022年12月中财办在中央经济工作会议精神问答中曾指出：研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。

浙商证券首席经济学家李超认为，这一表述意味着未来地产行业的参与主体将更多以“低负债、低杠杆、低周转”的形态出现。

楼市信心有可能进一步回归

对房企而言，“金融16条”最重要的意义在于支持合理融资需求，从开发贷、发债等多方面提供政策支持。房地产企业的融资环境明显改善从几组数据可以得到印证。

据潘功胜介绍，2022年9月-12月份，房地产开发贷款新增2300亿，同比多增4200亿。2022年四季度，房地产企业境内发债1200亿，同比多增22%。今年1月，房地产开发贷款新增超过3700亿，同比多增2200亿。境内房地产债券发行400亿，同比增长23%。

据中指研究院初步统计，2023年以来，全国已有近90省市(县)优化调整房地产政策出台调控措施过百次。2月已有46省市(县)出台政策49条，多地市场有所回温，热点城市出台政策观望情绪提升多地落实首套住房贷款利率政策动态调整机制，已有超30城降低首套房贷利率下限至4%以下。

此外，房价降势趋缓也在释放楼市回暖信号。1月70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，一线城市商品住宅销售价格环比转涨，二、三线城市环比降势趋缓。东部重点一、二线城市的房价率先回暖，其中上海、合肥、杭州新房价格增速领跑。

潘功胜强调，我国城镇化仍然处于发展阶段，居民家庭改善性住房需求潜力较大，租购并举的发展模式也有很大发展空间。下一步，将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真总结和吸取中国房地产市场发展过程中的经验和教训，会同相关金融部门抓好已出台各项政策落实落地，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举的住房市场发展，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进分析，随着供需两端政策协同发力，叠加宏观经济修复预期增强，楼市信心有可能会进一步回归，热点城市的回暖趋势可能会进一步延续，3月份有望出现“小阳春”行情。房地产市场整体的恢复有赖于宏观经济的修复，有赖于居民就业和收入预期的改善，市场整体恢复仍需时间。

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