继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确房地产政策优化方向之后，北京、深圳、广州相继表态房地产，一线城市的落地细则有望加快出台。

7月29日晚间，北京市住建委官方微信公号“安居北京”发布消息称，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

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7月30日午间，“深圳住建”官方微信称，深圳市住建局将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

30日下午，广州市住建局相关工作人员在接受媒体采访时亦表示，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

大力支持刚性和改善性住房需求

7月24日召开的中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

近日，住房和城乡建设部召开企业座谈会，住建部部长倪虹在会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好各项政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

此次北京释放的楼市积极信号正是基于前述两次会议，29日北京市住建委发布的消息称：“市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作。”

国家统计局数据显示，6月，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降。

其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，北京环比上涨0.1%，涨幅较上月收窄，广州、深圳环比分别下降0.1%和0.3%；同月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.3个百分点，北京环比大降0.7个百分点，广、深两地环比分别下降0.2和0.1个百分点。

一线城市是二手房占主导的市场。以北京为例，2022年北京二手房成交面积占比62%，新房占比38%。但据北京市住建委数据，二季度以来，北京二手房成交量逐月下跌。6月份，北京市二手房网签量为11607套，环比下降10.6%。此外，根据市场数据，截至6月底，北京二手房挂牌量已高达约19万套。

目前，全国不同城市实施分类调控、因城施策的楼市调控政策。去年下半年以来，面对多地一二手房联动回落的态势，各线城市楼市调控政策逐步松绑，多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平（首套最低20%、二套30%）。

但以一线城市为代表的热点城市和地区，依然实施严格的限购、限贷、限售和限价（“四限”）措施。其中，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，且个别城市“认贷”标准和二套首付比例较高。

比如，北京、上海现行的二套房认贷判定标准为“全国有贷款记录（住房贷款、含公积金，购买商业类项目不计算），包括已结清和未结清贷款记录1笔；全国无贷款记录，北京/上海有1套住宅”，而两地二套房首付比例最低60%和50%（普宅），最高为80%和70%（非普宅）。

因城施策

从房贷利率来看，根据贝壳研究院数据，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，同比下降45bp；二套房贷利率平均为4.81%，同比下降25bp；但一线城市首套、二套房贷利率分别为 4.50%和5.03%。

“这些贷款政策严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策（二套房认定标准）、降低首付比例，激活核心城市置换链条，活跃市场交易。”中指研究院研究总监陈文静说。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，“有的放矢地支持改善型需求”应当成为热点城市楼市政策优化的重点。目前，热点城市刚需集中、换房人群庞大，如果“降利率、降首付、降税收”等支持性措施及时落地，能有效改善预期并释放需求。

“以往最稳的一线城市，房价开始领跌。由此，迫切需要需求端进行托底。”李宇嘉说。

值得注意的是，在京广深三地的最新表态中，均提及“结合当地房地产市场的实际情况”和“促进房地产市场的平稳健康发展”。

有业界观点认为，这意味着一线城市已具备政策宽松的空间，相关优化政策可能在近期出台，但“稳中求进”“房住不炒”的总基调没有变?；诖耍哂呕牟降鞲赡?ldquo;一区一策”，以支持合理住房需求，而不是放开调控为目的。具体有哪些政策工具箱会被打开，仍待进一步观察。

李宇嘉也提到，各地在具体落地住建部的政策建议时，应该会因城施策，也即不会步调一致地、内容一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小地实施。

李宇嘉认为，在热点城市住建部门召开相关会议讨论后，具体工作仍需和金融、财政部门予以协商、共同推进。

对于下半年热点城市房地产金融、财税政策的调整方向，李宇嘉表示，在金融端，可以下调第二套房（已还清贷款）首付比例；在税收端，一方面可以优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准；另一方面，增值税免征期可以从5年回到2年，以降低住房交易成本。

截至目前，北上广深尚未发布有关房地产限制性政策优化的具体方案。

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