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继招行行长助理彭家文在2023年中期业绩交流会上表示，下调存量房贷利率势在必行后，农行副行长林立也表示，将抓紧制定存量按揭贷款调整的具体操作细则。由此，存量房贷利率调整并不久远，一旦推出，居民资产负债表重整将进入借贷双方齐心协力修复的新阶段。

去年以来，居民就开始用包括提前还贷等方式积极调整自身资产负债表。今年7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上提出，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定。8月1日，央行在2023年下半年工作会议时再次提到，要指导商业银行依法有序调整存量个人房贷利率。

当前调整存量房贷利率是共赢的策略安排。一方面有利于降低居民的财务成本，方便居民改善其资产负债结构；另一方面可部分缓解银行的提前还贷压力，改善银行资产负债结构。同时，居民和银行资产负债表改善，有助于边际改善经济体系中的需求结构，即省下的就是赚了的，这部分节省的成本，暂时在居民心理账户中还没确定性的支出需求，基于禀赋效应，人们一般倾向于花掉一部分节省下来的成本，这将为新增最终内需提供燃料。

当然，调整存量房贷利率，方案将是差异化、市场化的。其实施路径，也要尽可能地降低调整存量房贷利率对商业银行盈利能力和风险防御能力的冲击。按揭贷款被银行看作优质信贷，其一旦被调降利率就导致银行利息损失，这也是监管和银行在存量房贷利率调整方面的考虑之一。

至于调降幅度，各银行一般受几方面因素影响，如新增贷款速度、现有净息差、资本市场补充资本金的环境等。毕竟，目前银行系统的资产端面临质量下降、存贷息差收窄等问题，这些意味着银行存在不同程度的资本金补充压力等。

事实上，调整存量房贷利率，更类似于一种特殊的利率互换安排，由于这种利率互换缺乏弹性，这使其在居民部门资产负债表修复方面作用相对有限；而要真正为居民资产负债表修复创造更多条件，最为关键的是要激活存量房贷交易，因为风险只有在交易和流动中才能重新配置给可管控风险的人，从而提升信贷市场的风险可承载能力和风险管控能力。

中长期来看，至少需在三个维度上激活存量房贷市场：一是创造条件推出MBS，通过MBS的市场交易价格变动情况，为按揭贷款市场提供市场化利率风险定价机制；二是推进大额信贷资产转让市场建设，通过存量信贷资产交易改善银行自身的区域集中度、行业集中度和资产同质化风险等，为银行调整存量房贷利率提供充足空间；三是创造条件推出可变利率、固定利率等按揭贷款品种，并加快推出面向个人的利率互换、信用互换等金融衍生工具，为居民管控风险提供更多工具和手段，促其通过市场方式释放风险。

凡事预则立，不预则废。居民资产负债表承载着经济运行的底层逻辑，修复居民资产负债表，修复的是经济内生增长之源，调降存量房贷利率开了一扇窗，接下来还需为居民资产负债表修复开启更多可能性。

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