12月3日，国际金融论坛（IFF）2022全球年会在广州南沙举行期间，高善文、钟正生、汪涛、陆挺、丁爽、夏乐等多位金融机构首席经济学家，谈到了近日房地产贷款、债权、股权等多方面融资便利政策的推出。

上述首席经济学家都认为，目前的政策支持主要在于供给端的资金面改善，但接下来需求端配套政策也要推出，2023年房地产市场会有一定反弹；另一方面，长周期来看中国房地产市场跟30年前的日本差别较大，可以避免类似日本当年那种“硬着陆”。

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2023年或迎来反弹，政策关键在需求端

业内人士认为，11月底证监会宣布放开房地产股权融资，被称为支持房地产健康发展的“第三支箭”。这三支箭的定义来看，其中第一支箭即信贷投放，第二支箭即债券融资，第三支箭即股权融资。

“目标就是把大多数房地产企业从ICU里面救出来，送到普通病房里。这是需要时间的，何况现在还在ICU里面或者在ICU的路上，是不是已经转入普通病房，这恐怕还要再看。”安信证券首席经济学家高善文对近期房地产融资政策的改变，作出如此比喻。

西班牙对外银行亚洲首席经济学家夏乐表示，目前这些政策可能更多的是在供给端，对于房企有一定的稳定作用，能够稳固金融体系，但是要想房地产市场出现大规模的反弹，恐怕还是需要在需求端做更多的工作。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛表示，明年房地产大概率会反弹。现在房地产新开工和销售都已经超跌了。目前政策是从各个方面来保证房地产开发商资金的流动。在房地产的需求方面，可能也会有更多的政策出台，现在按揭利率已经下降130个基点左右，还有下降的空间，可以把首付比例降下来，疫情防控措施的调整也非常有助于房地产企稳。

渣打银行中国和北亚区首席经济学家丁爽表示，近期贷款、债券、再融资这些手段都推出来了，说明房地产的问题越来越成为一个系统性的金融问题。短期内在建项目能够完成，会出现比较大的起色，但最终还是要回到需求端——房屋的销售能不能上来？如果看短期，“保交楼”的问题解决，楼价经过一段时间的调整，如果有潜在需求的购房者看到楼价开始稳定下来，这个时候可能需求端会出现比较大的改善。

平安证券首席经济学家钟正生表示，从地产复苏来看，融资端的恢复加固只是一个必要条件，充分条件是销售端能够起来，把房地产整个链条带起来，目前销售迟迟没有起来，所以大家对房地产投资还是比较谨慎的。简单来说，现在市场上投资投机性需求逐步消失，甚至有些合理的住房需求也在萎缩，房地产市场真正的企稳还需要时间，如果房企内生现金流迟迟不能恢复的话，那么目前的纾困政策只是起到暂时止血的作用，房企的库存和债务有可能还会进一步积累，只是把风险的时点往后退，从这个角度看，未来要有更多需求端的政策。

能否实现“软着陆”？跟30年前日本相比差异较大

夏乐表示，国外一些投资者经常讨论中国目前房地产面临的问题是不是上个世纪九十年代日本房地产泡沫破裂的重复，他们也非常希望知道什么样的政策，能够帮助中国的房地产实现“软着陆”，避免重蹈日本上个世纪房地产泡沫破裂的覆辙。

高善文表示，从2003年开始，中国的学者和官员都一直在呼吁、在警惕出现严重的房地产泡沫。2011年以后，防范或者打压房地产泡沫的政策一直都没有停，这跟当时日本泡沫形成的背景还是有很大差异的，而且出现这种差异的原因就是因为政府仔细研究了日本上世纪九十年代前后的泡沫，觉得一定要避免重蹈日本的覆辙，这是一个很大的差异。

高善文称，另一方面，日本房地产投资占经济比重，在1985年以后开始上升，1987年以后开始急速上升，基本上九十年代早期以后就一路下行，所以它在泡沫形成的过程中经历了房地产投资的大幅度上升。中国房地产投资占整个GDP比重的峰值出现在2013年和2014年。那时候到现在房地产占整个经济的比重都在下行，在2019年以后房地产投资占整个经济的比重，比很多正常国家的比例都还要低一些，这是第二个非常重要的差异。

汪涛认为，国外投资者会讨论房地产的下行是不是中国的“明斯基时刻”。“明斯基时刻”是一个信贷收缩和资产价格大幅下跌的一个螺旋形的恶性循环，中国有各种条件阻断这样的一个循环：首先从流动性上来说，中国的银行不缺流动性，它基本上以各种存款或者理财产品、类存款的理财产品来支持它的负债端，同时银行也没办法抽贷，因为监管机构、政府部门都要让银行持续地贷款。今年中国的信贷是逆势增长。另外，国内在房地产行业首付比例比较高；地方政府可以掌控对土地的供应，掌控土地的价格，也就掌控了房地产抵押品的价格，使得它不会大幅度下跌。

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