楼市深夜迎来重磅利好，部分城市首套房贷利率下限被阶段性放宽。

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9月29日，人民银行、银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

这并不是央行今年首次调整住房信贷政策，央行、银保监会曾于5月发布通知，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

此次政策阶段性调整有哪些意义？哪些城市符合这一政策？后续房地产市场调控政策是否会进一步放宽？

部分城市首套房贷利率不设下限

在5月15日房贷降息后，首套房贷利率为不低于5年期LPR-20BP；二套房不低于5年期LPR+60BP不变，各地在下限基础上因城施策调整。而此次政策出台后，意味着，从9月29日至今年年底，部分城市首套房贷利率可以低于5年期LPR-20BP，不设下限。

9月29日，人民银行、银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，对于符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

央行、银保监会表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对第一财经表示，此举主要是抓住稳增长关键窗口期，出台阶段性、差别化稳楼市增量政策，在风险可控情况下，因城施策，根据部分城市区域房地产市场情况，适度放宽房贷利率空间，降低刚需购房成本，促进楼市需求回暖。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类差别化住房政策，主要是指首套住房商业性个人住房贷款利率下限的放宽。换言之，此次政策在此前房贷利率下限下调20个基点的基础上，允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%的利率基础上进一步下调。

这些城市将迎政策利好

“主要是针对房地产市场疲软的城市，明确了房价过冷的城市可以运用这项工具。”严跃进称。

值得注意的是，央行、银保监会发布通知称，对于2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

同时，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

哪些城市符合这一政策？第一财经记者根据国家统计局发布的6月、7月、8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况梳理来看，共有23个城市符合这一政策，基本集中在三四线城市和部分二线城市。具体包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

严跃进认为，政策出台后，会使银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

周茂华表示，楼市调控坚持房主不炒，延续稳字当头基调，因城施策、精准调控，并为部分区域用足政策工具空间创造条件，促进楼市加快复苏，回归三稳轨道。

不排除利好扩大至更多城市

三季度以来，中央及地方出台了一系列“保交楼”举措。7月28日，中央政治局会议定调，稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

与此同时，国常会多次部署房地产，从强调“因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求”到“支持刚性和改善性住房需求”，再到“支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”，政策基调向宽松积极渐进。

根据克而瑞地产研究发布的《2022年三季度中国房地产总结与展望》报告统计，三季度，121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛；86城随LPR下调房贷利率，首套4.1%、二套4.9%，但信贷需求仍偏弱。

展望四季度，中国银行研究院在报告中建议，接下来应因地制宜放松需求侧限制措施，进一步降低人口流入地区限购门槛，通过降低首付比例、改善公积金使用方式范围等减轻刚需购房压力，适当缩小刚需和改善性住房之间首付比例、贷款利率等方面的差距，释放改善性需求。

东方金诚国际信用评估有限公司研究发展部高级分析师冯琳认为，后续视房地产市场运行情况而定，不排除将这一举措扩大至更多城市，或单独下调二套房房贷利率下限的可能。同时，预计四季度5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。这将是四季度稳增长、控风险的一个重要着力点。

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