“当前物服标的的估值，比2021年的高峰期有一定的回落。”3月8日，越秀服务（06626.HK）一如既往地打响了内房业绩发布的头炮，公司管理层在被问及收并购问题时回答称，“目前估值也接近了合理的水平，所以我们也在积极探索一些并购标的，保持开放的态度。”

实际上，自2021年6月上市以来，越秀服务在收并购上并未有太多动作，直至2022年10月，才完成了首次收购，以950万元的总对价将广州长隆集团旗下的一家物业公司收入囊中，新增合约面积约79万平方米。

据披露，该笔收购PE值约为5倍，远低于此前行业内其他收购案超10倍的PE值。“这也是跟母公司有所联动，越秀地产协助长隆做代建业务，我们也顺理成章地把物服公司并购过来。”该公司管理层表示，上市募集资金中有6成规划用于收并购，额度约在10亿元，未来会对收并购保持开放的态度。

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很明显的是，相较于收并购，越秀服务在规模拓展方面，还是更加依赖于外拓和关联方提供的物业。

截至2022年底，越秀服务的在管项目达到了323个，总在管面积5169万平方米，同比增长33%；合约管理项目387个，合约面积7060万平方米，同比增长20.9%。

其中，在2022年共计1309万平方米的新增合约面积中，自第三方外拓的面积约为843万平方米，占比达到64.4%；来自越秀地产等关联方提供的面积占比约4成。

报告期内，越秀服务首次进入了天津、昆明、福州、南宁、丽江等城市。尽管新拓了许多城市，但越秀服务在进入新的城市里面仍保持谨慎的态度，“我们有自己的投资标准，单体项目要达到一定的规模和一定的利润率的情况下，才会选择进入。”

越秀服务管理层坦言，当前地产行业的下行，特别是去年销售面积下降幅度达到30%，对于物服的交付面积、交付量整体有冲击和影响，但其母公司越秀地产在销售面积及销售额方面保持增长的态势，使其相应的交付有所保障。

同时，随着越秀地产版图的扩大，越秀服务的布局范围也随之扩张。“目前在华东我们有将近800万方的在管面积，随着我们持续外拓，以及越秀地产在华东的积极拿地和发展，我们在华东的面积也会进一步得到提升。”越秀服务管理层表示，在管面积占比超6成的大湾区，仍将是其深耕的根据地。

除了越秀地产之外，越秀服务二股东广州地铁在业务拓展方面也提供着协助。“广州地铁未来地铁线网的开通、工程里数增加等都会给我们在TOD业务方面带来增长。”

有了来自关联方的力挺，面对“上市三年内在管面积达到1亿平方米”的目标时，越秀服务管理层表示，该目标并未有所改变，在2024年6月之前向着该目标努力。

规模增长的推动下，越秀服务的业绩表现同步向上。2022年，该公司实现营业收入24.86亿元，同比增长29.6%；股东应占盈利为4.16亿元，同比增长15.7%。

从盈利能力指标上来看，越秀服务的毛利率水平有所下滑，从上年同期的35%跌至27.3%，各细分业务的毛利率基本都呈下降的态势。其中，非商业物业管理及增值服务的毛利率下降8.9个百分点至25.8%。越秀服务表示，这是由于业务结构调整，目前大力推进的增值服务仍在成长期，导致该部分毛利率降低。

不过，在越秀服务看来，“实际上随着规模的扩张，毛利率的水平会逐渐接近行业的平均水平”，而社区增值服务是值得重点发力的业务板块，是业绩的“第二增长曲线”。

“2022年增值服务的营收是6.5亿元，增长了47.1%，在总营收中占比约26%，超过1/4，而且毛利率有32.9%，成为公司营收和利润的重要来源之一。所以我们未来几年还会加强这一块的发展，为公司未来的营收和利润增长提供比较好的支撑。”该公司管理层表示。

值得一提的是，目前越秀服务在上市时所融资金大部分都未使用，除了上述收购外，仅有约1亿元用于发展社区增值业务。“再加上经营规模的不断扩大，因此我们的现金水平持续上升，”越秀服务管理层表示，截至2022年末，在手资金约43.6亿元，现金充裕，“没有进行任何的银行借贷”。

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